Hoe zet je stenen om in geld?

1: De aflossingsvrije hypotheek

Het opnemen van een aflossings vrije hypotheek bij een bank is de eenvoudigste oplossing. Dat is een lening bij een bank, met de woning als onderpand. U betaalt maandelijks uitsluitend de hypotheekrente. U hoeft niet tussentijds af te lossen. Ooit zal de lening wel afgelost moeten worden, bijvoorbeeld als u of uw erfgenaam de woning verkoopt. Een bank wil deze hypotheek verstrekken als uw pensioeninkomen en de waarde van de woning voldoende zijn. Uw leeftijd is nauwelijks van belang. Op basis van het pensioeninkomen zal de bank toetsen welk leenbedrag maximaal mogelijk is. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het leenbedrag. Een aflossingsvrije hypotheek wordt meestal verstrekt tot maximaal 50 procent van de woningwaarde. Bij de meeste banken kunt u een gratis oriëntatiegesprek aanvragen. U krijgt dan een indicatie van het leenbedrag en de eenmalige kosten, zoals die van de notaris, bank en taxateur. Het bedrag dat u bij de bank leent kan op uw spaarrekening worden gezet, zodat u het naar eigen inzicht kunt gebruiken.

Voordeel: De te betalen rente is laag in vergelijking met andere leenvormen.

Nadelen: Er zijn eenmalige kosten en bij een laag pensioeninkomen kunt u maar weinig lenen. De nalatenschap wordt vanzelfsprekend kleiner.

Fiscaal: De lening komt fiscaal in box 3. Box 3 gaat over belasting op vermogen, zoals spaargeld, beleggingen en een tweede wo ning. Schulden mag u deels van dit vermogen aftrekken. Voor de lening betekent dit dat de betaalde rente en de eenmalige kosten niet afgetrokken kunnen worden van het belastbare inkomen.

2. De verzilverhypotheek

De verzilverhypotheek- ook wel 'opeethypotheek' genoemd - is een lening bij een bank of een andere financiële instelling. Ook deze lening hoeft u niet tussentijds af te lossen omdat de woning het onderpand is. Kenmerkend voor de verzilverhypotheek is dat de verschuldigde hypotheekrente niet aan de geldverstrekker hoeft te worden betaald: die wordt elke maand bij het openstaande leenbedrag opgeteld. Dit proces gaat door tot het maximale leenbedrag is bereikt. Daarna moet de woning mogelijk verplicht worden verkocht. U moet kosten maken voor de taxatie van de woning, de notaris en de financiële instelling. Het bedrag dat u leent kan in één keer of periodiek worden uitbetaald.

Voordelen: Bij een laag pensioeninkomen is het leenbedrag hoger dan bij de aflossingsvrije hypotheek. Dat komt doordat bij de verzilverhypotheek vooral wordt gekeken naar de woningwaarde, het inkomen is minder van belang. Nog een voordeel is dat er geen maand lasten zijn, omdat de rente bij de hypotheekschuld wordt opgeteld.

Nadelen: Er zijn eenmalige kosten en de te betalen rente is bij deze leenvorm vaak een stuk hoger dan bij de aflossingsvrije hypotheek. Bovendien loopt de schuld op doordat de rente bij het leenbedrag wordt opgeteld. Daardoor is steeds meer rente verschuldigd en wordt de nalatenschap steeds kleiner. Verder loopt u het risico dat de woning moet worden verkocht als het maximale leenbedrag is bereikt. Deze constructie is vaak pas moge lijk vanaf de AOW-leeftijd.

Fiscaal: Ook hier komt de lening fiscaal in box 3

3. 'Uitgestelde' verkoop van de woning

In deze variant verkoopt u op de woning van een financiële partij onder de voorwaarde dat u er levenslang in kan blijven wonen. De hoogte van de uitkeringen is afhankelijk van uw leeftijd en de getaxeerde waarde van de woning. U verkoopt uw huis onder opschortende voorwoorden. De verkoop is dus pas echt rond na uw overlijden of nadat u bent verhuisd. Tot dat moment ontvangt u levenslang (althans, tot uw 100ste jaar) een vaste maandelijkse aanvulling op uw pensioen, zonder dat u rente of huur betaalt. Bij een verkoop op naam van u én uw partner geldt dit recht voor beiden. Als een van de twee komt te overlijden, kan de ander gewoon in het huis blijven wonen. De woonlasten, zoals energiekosten en onderhoud, blijven uw verantwoordelijkheid.

Voordelen: U kunt levenslang in uw huis blijven wonen en ontvangt daar maandelijks een bedrag voor. Ook kunt u afspreken dat uw erfgenamen de uitkering blijven ontvangen totdat u 100 zou zijn geworden. Als eigenaar van de woning kunt u aanpassingen doen of iemand in huis nemen voor zorg.

Nadelen: Deze constructie is vaak pas mogelijk vanaf de AOW-leeftijd. Fiscaal heeft dit product veel gevolgen. Ook krijgt u vaak minder dan de marktwaarde voor uw woning. U mag uw woning niet verhuren. Bovendien is het natuurlijk de vraag hoe lang u plezier zult hebben van de levenslange uitkeringen.

Fiscaal: Raadpleeg bij dit product altijd een onafhankelijke financieel deskundige. Het is lastig om te bepalen wat de financiële gevolgen zijn omdat er fiscaal veel consequenties zijn:

• De woning gaat van box 1 naar box 3. De woningwaarde wordt nu fiscaal hetzelfde behandeld als bijvoorbeeld uw spaargeld.
• Een groot deel van de woning waarde moet in box 3 ook als schuld worden opgenomen. De woningwaarde kan fiscaal wel worden verrekend met deze schuld.
• De levenslange uitkeringen moeten worden omgerekend naar een bepaalde waarde, die u vervolgens als vermogen in box 3 moet opgeven. Daarover is dan mogelijk belasting verschuldigd.
• Als u al een bestaande hypotheek op de woning had, dan gaat die lening fiscaal van box 1 naar box 3. De fiscale aftrek van de hypotheek rente over die bestaande hypotheek stopt dan.